引言：

各大知名房企在经历政策 调控风雨洗礼后，其售房速度有所减缓。如何让房地产企业在经济 “换挡”的形势下走上更加有质量的发展之路成为永恒主题，房地产行业在历经辉煌后，逐渐开始从数量角逐转向品质的追赶。此种情况下房地产企业应高度重视内部审计工作，明确当下面临的挑战，探究可行的应对措施，优化实施该项工作，以便规避风险，促使房地产业务良好落实，创造较高经济效益，推动企业稳健发展。

一、房地产企业内部审计的重点

（一）开发成本

房地产企业内部审计关注的重点项目之一是开发成本。具体而言，主要关注开发成本的构成，包括土地购置成本、建设成本、管理费用等多个方面，对其逐项审查，判断是否存在虚报、多报、少报等问题，以确保其合规性和真实性。关注开发成本的核算方法。开发成本的核算方法对于企业的利润和税收等方面具有重要影响，只有选择最为适合的核算方法进行审查，才能确保开发成本核查的准确性。关注开发成本的控制和优化。在审查过程中关注是否存在浪费、不合理的开支等问题，并提出相应的改进建议，帮助企业降低成本、提高效益^[1]。

（二）库存商品

库存商品是房地产企业的项目工作结果，主要包括已开发完成待售地或在售的土地、房屋及配套设施等。内部审计工作实施的过程中需要对库存商品予以审计，这一过程中需要判断是否存在成本结转跨期情况；成本结转是否准确；相关费用的预提标准与否等等；还要根据相关部门提供的房地产项目详细信息，核实库存商品的数量及金额，避免出现虚增等不良情况。

（三）费用支出

房地产企业内部审计中还要重点关注费用支出情况，需要详细核查费用支出是否存在跨期现象、是否存在明细科目不清、明细科目设置不合理、费用归集不合理、费用预提不合理等情况。

（四）债权和债务

为了尽可能地避免房地产企业面临债务风险，还需要在内部审计中重点关注债权与债务，也就是对应收账款、应付账款、借款等科目予以审查。对应收账款审查的过程中，将重点放在金额大、账龄长的账目上，审查销售合同，明确金额过大或者账龄过长的原因，慎重评估其坏账的可能性^[2]。

（五）销售收入

内部审计人员要查 看销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况，审查企业 售房收入是否按时入账，尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否 按照会计准则要求将预收房款列入了“预收账款”核算，审查是否 按照新收入准则的规定及时结转销售收入等情况。

二、房地产企业内部审计面临的挑战

（一）经营信息传递不畅

随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业在我国经济中的地位日益凸显。然而，与行业的快速发展相伴的是各种管理问题的出现，尤其是经营信息传递不畅，在一定程度上阻碍内部审计工作的有效实施。经进一步分析，主要是部分房地产企业的内部审计仍采用传统的纸质文档或简单的电子表格进行信息管理，难以实现信息的快速传递和实时更新；部分企业内各部门间存在信息壁垒，导致审计部门难以全面、及时地获取所需的经营信息；还有部分企业未能制定统一的信息管理标准，不同部门间的信息格式、内容差异较大，给审计部门的信息整合带来困难，最终导致审计结果不准确^[3]。

（二）实收资本出资减少

实收资本是企业的基础，对于房地产企业而言更是如此。然而，在实际房地产企业内部审计中实收资本出资问题频频发生，给企业生产经营带来一定的负面影响。在实际操作中有些股东可能会虚假出资或抽逃资金，导致公司实收资本不足，这不仅会影响企业的正常运营，还可能引发法律风险。房地产企业需要大量的资金投入，如果资本结构不合理，可能会导致企业资金链断裂，影响企业的生存和发展。又因为房地产企业的特殊性，实收资本的审计难度较大，需要审计人员具备专业的知识和经验。因此，企业应重视实收资本的出资问题，加强内部审计工作，确保实收资本的真实、完整和合法。只有这样，才能保证企业的长期稳定发展。

（三）项目毛利率核算不准确

随着市场竞争的加剧和政策的调整，房地产企业的经营风险也随之增加。内部审计作为企业内部管理的重要手段，对于确保企业经营的合规性和效益性具有重要作用。但实际实施内部审计工作的过程中容易出现项目毛利率核算不准确的情况，具体表现为：①成本归集不准确。在房地产项目中，成本归集是影响毛利率核算的关键因素之一。由于项目开发周期长、涉及成本种类繁多，部分企业在成本归集方面存在不规范操作，导致成本核算不准确，进而影响毛利率核算的准确性。②收入确认不规范。房地产项目的销售收入是计算项目毛利率的重要依据。然而，部分企业在收入确认方面存在不规范操作，如提前或延迟确认收入，导致毛利率核算失真。③关联方交易影响。房地产企业通常存在大量的关联方交易，如土地转让、建筑施工等。部分企业利用关联方交易调节利润，导致毛利率核算不准确^[4]。

（四）坏账准备计提不合理

就目前房地产企业内部审计工作实施情况来看，还面临坏账准备计提不合理的挑战。账准备计提不合理，会影响企业的财务状况和经营成果，可能导致财务报表的失真，误导投资者和债权人的决策。比如过度计提坏账准备会虚增企业的成本，影响盈利水平；而计提不足则可能使企业面临更大的财务风险。经进一步分析，之所以会出现坏账准备计提不合理的情况，主要是诸多企业采用单一的计提标准，如仅以账龄作为判断依据，这忽略了不同客户之间的差异性，可能导致坏账准备计提不足或过度计提。还有一些企业未能根据市场环境、客户信用状况等因素及时调整坏账准备计提比例，导致计提比例与实际情况脱节。还有部分企业未能根据企业经营状况及发展战略，科学合理地构建内部控制制度，相应的企业内部控制不到位，未能对坏账准备的计提及调整予以有效的监督和审批，在一定程度上增加了不合规操作的风险。

（五）成本预提与结转不合理

房地产企业内部审计中也可能面临成本预提与结转不当的挑战。具体表现为：其一，成本预提不规范。在房地产企业内部，由于项目周期长、投资大，成本预提成为一个不可避免的环节。然而，在实际内部审计操作中缺乏统一的成本预提标准，即可随意调整预提数额，这不仅影响了财务数据的准确性，还可能导致资金使用不规范，给企业带来不必要的风险^[5]。其二， 结转时间不明确。与成本预提相对应的是成本结转。在房地产项目中，成本的结转时间应当根据合同约定、工程进度等因素来确定。然而，在实际内部审计中由于各种因素的影响，成本的结转时间往往不明确，导致财务数据失真，给企业决策带来困难。其三，内部审计制度不完善。内部审计是确保企业财务规范的重要手段。然而，在部分房地产企业中，内部审计制度尚不完善，审计人员专业素质参差不齐，导致审计结果不尽如人意。尤其是在成本预提与结转方面，内部审计的缺位使得一些不合规操作得以滋生。

三、房地产企业内部审计挑战的应对策略

（一）提高对内部审计工作的重视

内部审计作为企业风险管理的重要手段，对于提高企业竞争力、降低经营风险具有重要作用。因此，房地产企业管理层应充分了解内部审计的作用和职能，提高对内部审计的重视程度，意识到内部审计对企业的重要性。首先，明确内部审计的定位。管理层应将内部审计视为企业治理的重要工具，将其纳入企业的战略规划中，以发现企业运营中的风险点和管理漏洞，为企业提供改进建议和解决方案^[6]。其次，加强内部审计的宣传和培训。为了提高管理层对内部审计的重视程度，企业应加强内部审计的宣传和培训工作。通过组织内部审计培训课程、邀请专家学者举办讲座、分享内部审计成功案例等方式，让管理层了解内部审计的重要性和作用，加深其对内部审计工作的认识。其三，建立内部审计与业务部门的沟通机制。为了更好地发挥内部审计的作用，企业应建立内部审计与业务部门的沟通机制。通过定期召开业务部门与内部审计部门的交流会议，了解业务部门的需求和问题，共同探讨解决方案。同时，应鼓励业务部门主动向内部审计部门反映问题，加强双方的协作与配合，共同推动企业的发展。

（二）构建完善的内部审计制度

构建完善的房地产企业内部审计制度的做法随着经济的发展和市场的变化，房地产企业内部审计制度已成为企业稳健发展的关键要素之一。一套科学、有效的内部审计制度能够显著提高企业的运营效率和风险防范能力。鉴于此，在优化内部审计工作之际，应当积极构建完善健全的、完善的内部审计制度。具体的做法是：其一，明确内部审计目标与职责。房地产企业的内部审计应重点关注企业的财务状况、经营绩效、合规性以及风险防范等方面，审计部门应具备独立的地位，直接隶属于公司董事会或监事会，进而设置具体的工作职责及工作目标。其二，优化审计程序和方法。相关工作人员应制定详细的审计计划，明确审计范围、时间安排和人员配置等要素；还应采用科学、合理的审计方法和技术，如风险基础审计方法、数据分析工具等，以提高审计效率和准确性。其三，构建风险管理制度。由于内部审计的核心在于内部控制与风险管理，只有构建完善风险管理制度，审计部门才能定期对企业的内部控制和风险管理进行评估，提出改进意见和建议，帮助企业提高风险防范能力。

（三）把握审计业务的关键控制点

为了确保审计工作的准确性和有效性，审计人员应了解和掌握内部审计业务的关键控制点，以便更好地履行职责，为企业提供高质量的审计服务。就目前房地产企业运营的实际情况来看，审计人员应当掌握的审计业务关键控制点为：其一，审计计划与方案。在制定审计计划和方案时，审计人员需要充分了解房地产业务开展情况、可能面临的风险及内部控制情况，确定审计重点和目标。同时，要确保审计计划和方案的完整性和可行性，为后续的审计工作提供指导和依据。其二，加强工程造价审计。在工程造价审计过程中，审计人员要加强对工程建安费的核算，确保各项费用支出符合企业的财务政策和预算计划。为此，审计人员应对施工单位和供应商的资质、信誉、能力等进行审核，确保其符合企业的要求；对施工成本予以控制，避免出现不合理支出的情况。审计人员还要对工程结算予以审计复核，也就是依据《建设工程工程量清单计划规范》，针对承包商报送、监理单位审核、业主单位认可的工程结算中分部分项工程量清单、措施项目清单、其他项目清单、零星工作项目表等内容，对照依据竣工图（或施工图）计算出的工程量，套用承包商投标文件的工程量清单项目综合单价，对工程结算金额进行复核。这一过程中审计人员需要以合同价格为准，按照竣工结算资料、施工图及图纸会审纪要等，详细审核工程量、清单价格及各项费用，如若发现与事实不符的款项，需要作核减（核增）项。

（四）加强内部审计信息化建设

对于房地产企业来说，内部审计信息化建设是提高审计效率和准确性的重要手段，也是企业现代化管理的重要标志。而对于内部审计信息化建设，首先需要企业制定合理的建设规划。比如明确建设目标，即明确内部审计信息化建设的具体目标和期望效果；确定建设内容，即确定需要建设的信息化系统和模块等。在此基础上积极应用互联网技术、信息技术、大数据技术、5G技术、人工智能技术等，科学合理地构建内部审计信息化系统，注意保障系统的功能和模块符合企业的实际需求；提高系统的稳定性和安全性；保障系统的可扩展性和可维护性良好等。此外，在内部审计信息化建设过程中，需要加强人员培训，提高审计人员的计算机操作技能和数据处理能力，同时需要加强人员职业道德教育和管理，保证审计队伍的公正性和独立性。

结束语：

对于房地产企业而言，内部审计是非常重要的工作之一，可以规避风险，保障本企业健康发展。但由于房地产开发涉及大量资金往来，且项目数量较多、规模较大，致使企业内部审计面临诸多挑战。对此，应通过构建完善的内部审计制度、加强信息化建设、把握审计业务关键控制点等做法来优化内部审计工作，以便促进企业良好运营与发展。

参考文献：

[1]金美娟. 试析房地产企业内部审计与内部控制中存在的问题 [J]. 财经界, 2020, (20): 211-212.

[2]黄婧. 房地产企业内部控制与内部审计存在的问题及对策研究 [J]. 当代会计, 2020, (20): 66-68.

[3]林昊.基于风险导向的房地产企业内部审计工作探讨[J].财务与会计,2019,(06):84-85.

[4]王桂琪.房地产企业集团公司治理与内部审计研究[J].经济师,2019,(02):103+105.

[5]卢文涛. 风险导向内部审计在房地产领域的应用研究 [J]. 审计与理财, 2021, (11): 54-55.

[6]王永时. 房地产企业审计存在的问题和解决措施 [J]. 今日财富(中国知识产权), 2020, (12): 127-128.