在近代中国社会经济水平快速发展的新形势下，城市化经济进一步发展的新背景下，20世纪50年代中后期，我国建立了一些良好的城市旧社区制度。显然，现在已经逐渐无法继续满足现代城市居民对新社会基本物质文化生存和经济生活方式发展变化的迫切需求，城市改造与更新，以及在我国现有旧城镇体系中对一些旧的居住功能性社区体系进行全面改造也成为必要。但是，由于一些新城区和农村旧集中居住区的规划、建设和发展重点突出，以及一些旧城区拆迁中仍存在各种社会热点问题，城市改造和旧土地集中整治的相关专项工作将被推迟，难以继续，稳步推进。

1城市老旧小区的特点

1.1建设标准低。

目前，我国大多数城市建筑中提到的这些旧建筑社区，也大多是指20世纪80年代初和90年代以前新建的商品住宅社区。改革开放20年来，中国社会经济保持稳定、高速、可持续发展。在不到40年半的发展时间框架内，城市化总体水平从每年不到20%的水平上升到目前水平的57.4%左右。显然，在20世纪30年代初，大型居住区的建设仍然难以满足现代社会的需要，尽管仍然难以维持旧的和现代的居住区的预期寿命，因此，人民政府仍然有必要组织修复，尽快对部分城市重点旧居住区进行改造和综合改造。

1.2规划结构较开放。

在我国大部分大城市和老城区社区改造中，很大一部分社区采用全开放式建筑结构形式，与周边居住环境没有明确的区域划分界线。住宅单元之间并不封闭，可以直接与周围的其他城市道路系统连接。各种车辆和行人不得随意进入社区。附近的一些其他社区以及社区中的其他公共卫生和文化设施，如社区医院、超市、学校食堂和宿舍，也应该为我们整个社区的生活提供一个共享的环境。这类规划的主要规划建筑结构体系和规划设计依据，与我省、市当前区域社会的整体文化、政治、经济形势、社会环境特征的变化以及城市规划建筑开发建设的总体要求基本一致，但近年来，随着社会对当时大中城市居民生活水平总体要求的不断提高和提高，协调城市化社会发展和总体建设进程的社会总体目标不断推进和加快，而提高城市整体社会服务功能的基础和功能水平的总体规划目标要求也越来越高。当时，这种建筑规划和结构伴随着大量新的城市建筑，一些老建筑社区本身不可避免地会或多或少地存在各种突出和缺陷，如社区功能结构相对单一、基础设施缺乏、公共配套服务设施能力不足和完善等，这些都不可避免地会在逐渐集中的过程中充分暴露和展示出来。

2城市老旧小区现存问题

2.1缺乏完善的基础配套设施。

由于建设时间和经济条件水平的综合限制，城市新老商住小区建设阶段标准普遍偏低，公共基础设施设计或规划建设标准、市政配套工程建设技术标准等条件相对成熟落后。此外，在长期封闭房屋的环境使用模式下，许多住宅基础设施普遍存在局部老化、严重损坏等新问题，例如，一些城市的一些老住宅小区出现了生活污水管道堵塞、损坏、老化、排水管井管严重下沉等严重问题，部分城市输配电杆老化，公共供热、供水配套管线埋设。当时，这个大型老社区规划建设的主要发展目的之一，就是要真正解决老城区居民面临的所谓“住房困难”等问题。各种住宅规划的设计基础相对简单，几乎没有充分考虑社区停车场、公共庭院绿化、公共空间照明设计和社区环境保护规划等方面的问题。这不仅间接导致城市中心区旧住宅小区建设缺乏相应完善、规范的公共基础环境设置，也直接为新住宅小区规划埋下了许多其他重大安全隐患。

2.2安全隐患众多。

中国许多大中城市的老多层住宅区采用半开放式管理结构，使得许多住宅物业对车辆、行人等进出活动没有管理限制，住宅单元楼没有门禁。由于缺乏足够的居民安全保护管理措施，全市部分老高层住宅物业存在盗窃、持刀抢劫、盗窃等危险案件，严重影响了高层住宅区居民的安全。此外，城市中的许多旧住宅区一般没有正式的房产，建筑物中的设施和维修人员负责损坏住宅物业中的室内照明监测设备和老化管道；对于狭窄居住区的内部走廊出入口设计和道路绿化设计规划，也完全无法为夜间执勤消防车的安全和夜间应急人员车辆的正常有序通行提供足够的安全考虑。因此，在许多城市的一些老居住区，在道路交通、消防管理等生命安全方面仍然存在大量未知的安全隐患。

2.3环境脏、乱、差。

在市政府成立之前，政府相对缺乏并重视加强整个中心城市及周边老旧落后地区的各类社区设施和场地建设、日常运营管理和标准化服务，以及加强环境卫生整改和监督。因此，一些居民在旧社区的环境绿地中随意修建和改建旧建筑，扰民等现象比较普遍和严重，占用和使用了大量狭窄的居民居住区，公共空间被用于室内和公共区域。一些机动车随意停放在小区外的机动车道和自行车棚内。车辆的无序和随机性导致一些社区的环形公园内外道路狭窄和拥挤；导致个别社区随处倾倒的各类建筑垃圾也随处倾倒、堆放，无人能及时清理等；还导致一些居民区的外墙、走廊门，甚至一些居民家的墙壁上喷涂了各种瓷砖，墙上贴挂了大量小广告；由于夏季长期的风、雨、光，以及长期的湿热地区，建筑外墙表皮经常出现，导致建筑外墙表皮大量脱落，墙体粉尘污染严重等一系列环保问题，严重而直接地影响和改变了社区的整体环境面貌。

3城市老旧小区整治与改造的对策建议

3.1对排水管道的整治与改造。

在对旧住宅区进行整治，重点对新建城市规划区内的各类旧商住道路进行整治的过程中，一些新老商住区仍存在许多严重而复杂的问题，特别是地下交通排水管道的堵塞和老化，污水的排放和管道的建设与设计，即使在一些管道系统区域，也会出现严重的管道系统堵塞和漏水，以及地下管网系统老化和腐蚀等各种新问题。主干道两侧和主干道上没有单独或任何公共道路排水设施。在降雨和相对集中的强降雨情况下，社区系统覆盖范围内的所有道路和主要道路的部分路段最容易出现道路雨水积水或渗漏、道路雨水径流源雨水污染和渗漏事故等突发性问题。因此，在项目后期，我们再次对生活环境进行了专项清理和翻新维护。在整个改造实施过程中，首先根据企业用户的正常生活和项目社区内排污作业的特殊需要，对生活污水管道进行重新设计和疏通，对部分污水堵塞的污水管道进行疏通，部分污水企业的老化管道和生活污水管道损坏堵塞，应根据具体需要重新更换。在城区各社区的主要道路上，必须根据各社区的规定间距和用水需求，分别增加单独或组合的主排水口和连接口，并根据需求在相邻社区的污水干管处联合设置引水和合流管，以实现合理，有效合理地分流区域内道路雨水的及时收集和排放，并将污水直接排放到社区，避免出现强降水天气或集中大雨天气环境，导致各社区道路积水在短时间内再次聚集。道路将出现大量严重的道路积水或内涝问题。

3.2对照明设备的整治与改造。

在走访日常路灯的整改和清洁过程中，笔者还注意到，在一些城市社区的走廊空间，路灯管理设施普遍严重缺乏，公共路灯夜间照明存在严重问题。许多住宅小区走廊中的几乎整条街都没有安装路灯，而且，由于一些住宅楼中几乎所有的走廊都没有安装路灯或监控等显示照明设备，所以夜间住宅空间的夜间照明度非常高，非常暗，极大的影响了居民区周边居民区的交通安全和夜间绿色出行。

3.3对老旧小区环境绿化改造。

过去，新建大城市的一些大型现代城市或老工业社区的绿化大多未能全面考虑住宅建筑环境中各种绿化植物的绿化管理。因此，现在要进一步落实现代城市新、中、老工业社区环境绿化专项整治和管理规范，以及园林景观设施改造，首先，重点对该类社区绿化带内存在和肆意生长的一些杂草、植物等环境废弃物进行集中检查、统一集中管理或清除或集中人工修剪。之后，结合当地社区道路两侧绿地种植和具体地块建设，在社区规划建设中按照行道树穿插绿化带的种植方式进行穿插绿化，种植了大量当地绿化植物，同时，在我们社区挡土墙两侧适当的绿化位置，利用路墙的走向，交替种植爬山虎等当地绿化植物，从社区道路的横向绿化和道路绿化的纵向绿化两个小维度，穿插社区中一些老社区的绿地，同时进行绿化整治。

4结束语

长期以来，我市部分老住宅建设相对成熟，房屋结构形式多样。此外，他们缺乏相应的、完整的基本生活配套设施和社区设施，存在许多安全隐患，产权划分不完全明确，改造拆迁和筹集资金也很困难。因此，加大了旧居住区改造在城市综合整治和新城集约改造中的整体难度。根据社会主义新经济时期的要求，为了更有效地实施另一项重要的民生工程改造，相关工作人员需要进一步充分了解各城市重点旧居住区的情况，进行多次实地走访和调查，了解和核实其真实生活状况，能够结合本市新城区规划的具体情况和旧城改造区改造的有关要求，制定和实施更加科学、合理、可行的具体方案，在最严格、最有力的管理下，做好本市重点旧生活区的改造、维护、更新改造工作，监督实施，规范有力的管理实施方法，为更多城市居民创造健康、优质、高效的生活环境。

参考文献：

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